市街化調整区域内における建築(都市計画法)

湖西市内は全域が都市計画区域に指定されており、市街化区域と市街化調整区域に区分されています。（都市計画区域をこの2つの区分に分けることを「線引き」といいます。）

市街化調整区域は、計画的な都市づくりや自然環境保護の観点から、市街化を抑制する区域です。そのため、建築物の建築や、既存建築物の用途変更は原則としてできません。

ただし、市街化区域で立地することが困難なものや、市街化調整区域内で必要なもので、都市計画法で認められているものは例外的に建築や用途変更ができる場合があります。（都市計画法第34条・立地基準）

用途地域が指定されている区域は市街化区域、指定されていない区域は市街化調整区域です。

市街化調整区域で建築物を建築する場合は、許可が不要なものを除き、立地基準に適合させた上で許可を受ける必要があります。立地基準について詳しくは、以下のページから「湖西市開発行為等の手引き・第2編」をご覧ください。

市街化調整区域で専用住宅の建築が認められる基準（立地基準）の例をご紹介します。

【注意とお願い】
このページでご紹介する内容は、都市計画法による市街化調整区域の制度の一部でありその概要です。実際の建築に当たっては、都市計画法で適法であっても、他の法律や、県や市の条例等により別に制約がある場合があります。

豊かな自然環境の中での暮らしを希望する方に対して、市街化調整区域に位置する既存集落へ移住を促し、コミュニティの維持・向上の一助とするための制度を令和7年4月から運用しています。

詳しくは下記のページをご覧ください。

（参照：湖西市開発行為等の手引き P2-116）

市では、5つの地区（大知波、入出・太田、新所、古見・吉美、白須賀）を大規模既存集落に指定しています。対象地域に10 年以上住んでいる人やその分家で、建てたい土地が幅員4メートル以上の道路に接していることなど一定の条件を満たせば、市街化調整区域であっても指定区域内に住宅を建てることができます。

詳しくは下記のページをご覧ください。

（参照：湖西市開発行為等の手引き P2-71）

既存集落内で線引き前から宅地である土地では、周辺における市街化を促進するおそれがないと認められるため、戸建住宅を建築することができます。

許可要件の一例

• おおむね50戸以上の建築物が連たんしている集落（既存集落）内の土地であること。
• 線引きの際（昭和51年10月12日）に宅地であったことが公的資料により証明できる土地で、かつ、現況が宅地であること。

（参照：湖西市開発行為等の手引き P2-74）

平成12年の都市計画法の改正までは、線引き時に宅地であって、その旨の県知事の確認を受けた土地における建築行為は許可不要とされていました。（既存宅地制度）

その後の法改正により既存宅地制度は廃止されましたが、過去に既存宅地の確認を受けた土地では、引き続き一定の建築物の建築が可能です。

許可要件の一例

• 平成12年改正前の都市計画法第43条第1項第6号ロの確認（既存宅地の確認）を受け、引き続き宅地であること。

（参照：湖西市開発行為等の手引き P2-105）

申請に必要な様式は以下のページに掲載しています。

開発許可を受けない市街化調整区域内の土地における建築等許可申請手数料

0.1ヘクタール未満 1件につき6,900円

0.1ヘクタール以上の金額については、以下のページをご覧ください。